滕州市住宅专项维修资金管理办法

滕州市住宅专项维修资金管理办法  

第一章  总  则

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后的维修和正常使用，维护业主 合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住 宅专项维修资金管理办法》《山东省物业管理条例》和《山东省 住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结 合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品房住宅专项维修资金的交存、 使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规 和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与 之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、 承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买 卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附 属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、 道路、围墙、安全防范设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性 车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 市住房和城乡建设局会同市财政局负责本行政区 域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房建设事业发展中心具体负责住宅专项维修资金的交 存、使用、核算和监管等工作。

第二章  交存与管理

第五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小 区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办 法的规定交存住宅专项维修资金。

第六条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维 修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为：无电 梯多层建筑按建筑面积每平方米交存 56 元，小高层建筑和带电 梯多层建筑按建筑面积每平方米交存 79 元，高层建筑按建筑面 积每平方米交存 94 元。

以上首期住宅专项维修资金交存标准，可以根据政策适时 调整公布。

第七条 开发建设单位应当在商品房预（销）售合同中约 定住宅专项维修资金交存方式和时间。购房人应当按照合同， 在约定时间内将住宅专项维修资金交存至滕州市住宅专项维修 资金专户；未按本办法规定交存的，开发建设单位不得将房屋 交付购房人。

截至竣工交付，尚未售出和虽已售出但未按照规定交存维修资金的商品房，由开发建设单位交存首期维修资金。未交存 的，不得解除该项目的商品房预售资金监管。

第八条 鼓励开发建设单位在办理商品房网签备案时，代 为足额交纳住宅专项维修资金。代交的住宅专项维修资金，由 开发建设单位向业主收取。

第九条 市住房建设事业发展中心应当通过公开招标的方 式选择专户管理银行，开设滕州市住宅专项维修资金专户进行 资金存储。公开招标选择专户管理银行时，应当以银行安全性、 保障增值率、服务便捷性作为依据。

第十条 在保证维修资金正常使用的前提下，市住房建设 事业发展中心可以将维修资金用于定期组合存款、购买一级市 场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第十一条 市住房建设事业发展中心应当每年进行一次维 修资金增值收益分配，将增值收益分配到业主房屋账户。 当年 交存的维修资金按照同期银行活期利率计息进行分配，其余增 值收益按照维修资金余额进行分配。

第十二条 市住房建设事业发展中心应当按照财政部《住 宅专项维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7 号）规定开展 会计核算，可以使用计算机软件等辅助工具核算到业主房屋账 户。

第十三条 利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设 备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后 的回收残值属于公共收益，应当用于补充住宅专项维修资金。

具体补充比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的 60%。未召开业主大会的，产生的公共收益在扣除管理费用后用 于补充住宅专项维修资金，管理费用扣除比例不得超过40%。

第三章  续筹与补建

第十四条 业主房屋账户的住宅专项维修资金余额不足首 期交存金额 30%时，应当续筹住宅专项维修资金。

申请使用住宅专项维修资金时，业主未按照规定续筹住宅 专项维修资金的，应当承担房屋账户余额与本次使用分摊金额 的差额部分。

第十五条 召开业主大会决定住宅专项维修资金续筹方案 的，按照下列程序开展住宅专项维修资金续筹。

（ 一）业主委员会或受委托的物业服务企业制定住宅专项 维修资金续筹方案，续筹方案应当明确续筹标准、交存方式等 内容。

（ 二）业主大会对住宅专项维修资金续筹方案进行表决， 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决 人数四分之三以上的业主同意。

（ 三）业主委员会或受委托的物业服务企业将表决通过的 住宅专项维修资金续筹方案报市住房建设事业发展中心备案。

（ 四）市住房建设事业发展中心按照续筹方案发出住宅专 项维修资金续筹通知，业主委员会或受委托的物业服务企业按照续筹通知向业主开展续筹工作。

（五）相关业主收到住宅专项维修资金续筹通知后，在通 知有效期内将住宅专项维修资金交存至滕州市住宅专项维修资 金专户。

第十六条 业主大会决定的住宅专项维修资金续筹方案对 全体业主具有法律约束力，业主应当遵照执行。不按照方案续 筹的，由业主委员会或受委托的物业服务企业进行催交。经催 交仍不续筹的，业主委员会或受委托的物业服务企业可以提起 诉讼或仲裁。

第十七条 未召开业主大会决定住宅专项维修资金续筹方 案的，按照下列程序开展住宅专项维修资金续筹。

（ 一）市住房建设事业发展中心向业主委员会或居民委员 会发出住宅专项维修资金续筹通知。续筹标准为：无电梯多层 建筑按建筑面积每平方米交存 28 元，小高层建筑和带电梯多层 建筑按建筑面积每平方米交存 39.5 元，高层建筑按建筑面积每 平方米交存 47 元。

（ 二）业主委员会或居民委员会在接到住宅专项维修资金 续筹通知后，向相关业主开展续筹工作。相关业主应当及时将 住宅专项维修资金交存至滕州市住宅专项维修资金专户。

（ 三）相关业主不能及时续筹的，业主委员会或居民委员 会应当组织催交。催交不成的，由街道办事处组织召开业主大 会进行表决，依法开展续筹工作。

第十八条 未建立住宅专项维修资金制度的老旧小区，应当补建住宅专项维修资金，补建标准参照新建商品房首期住宅 专项维修资金交存标准。补建住宅专项维修资金时，应当召开 业主大会决定住宅专项维修资金补建方案。

第十九条 补建住宅专项维修资金，按照下列程序开展。

（ 一）业主委员会或受委托的物业服务企业制定住宅专项 维修资金补建方案，补建方案应当明确交存方式等内容。

（ 二）业主大会对住宅专项维修资金补建方案进行表决， 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决 人数四分之三以上的业主同意。

（ 三）业主委员会或受委托的物业服务企业将表决通过的 住宅专项维修资金补建方案报市住房建设事业发展中心备案， 同时上报小区详细房屋和业主信息。

（ 四）市住房建设事业发展中心按照补建方案发出住宅专 项维修资金交存通知，业主委员会或受委托的物业服务企业按 照交存通知开展补建工作。

（五）相关业主收到住宅专项维修资金交存通知后，在通 知有效期内将住宅专项维修资金交存至滕州市住宅专项维修资 金专户。

第二十条 业主大会决定的住宅专项维修资金补建方案对 全体业主具有法律约束力，业主应当遵照执行。不按照补建方 案交存的，由业主委员会或受委托的物业服务企业进行催交。 经催交仍不交存的，业主委员会或受委托的物业服务企业可以 提起诉讼或仲裁。

第四章  使  用

第二十一条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部 位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。除上级法 规、文件有明确规定之外，不得擅自使用住宅专项维修资金新 增、新建共用部位、共用设施设备。

第二十二条 住宅专项维修资金的使用分为计划使用、一 般使用和应急使用。

第二十三条 计划使用是指采取一次投票集中表决多个计 划维修项目的使用方式，适用于可以提前预见的，以延长物业 使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的小型维修、 更新。具体包括以下情形：

（一）小区道路、围墙等共用部位破损点位的维修、更新。

（ 二）小区照明、监控等共用设施损毁点位、局部线路的 维修、更新。

（ 三）小区主排污管道破损点位的维修、更新。

（ 四）小区非经营性公共停车场、公共充电设施破损点位 的维修、更新。

（五）楼宇外墙瓷砖、落水管等共用部位脱落、破损点位 的维修、更新。

（六）楼宇单元照明、门禁、门窗等共用设施损毁点位、 局部线路的维修、更新。

（七）楼宇主排污管道破损点位的维修、更新。

（八）业主大会决定的其他共用部位、共用设施设备的小 型维修、更换。

第二十四条  计划使用按照下列程序办理：

（ 一）业主委员会或受委托的物业服务企业根据小区实际 情况，制定计划使用方案，计划使用方案应包括：维修使用项 目、涉及业主分摊方式、方案执行期限。计划使用方案执行期 限不得超过两年。计划使用预算金额 10 万元以下的维修项目， 根据实际情况，业主委员会或受委托的物业服务企业可以采取 公开招标、邀请招标或其他法定方式择优选用信用好的施工单 位组织实施，资金使用监管部门、街道办事处、社区居委会应 当做好事前、事中、事后监管；10 万元以上（含 10 万元）的 维修项目，应当采取公开招标方式选择施工单位。

（ 二）业主大会对计划使用方案进行表决，应当由专有部 分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业 主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表 决人数过半数的业主同意。

（ 三）表决通过的计划使用方案应在小区显著位置进行公 示，公示期不得少于五天。公示期内，业主委员会或受委托的 物业服务企业应当接受业主咨询和监督，积极妥善处理业主提 出的异议。

（ 四）公示期内无异议或异议已经妥善处理后，业主委员 会或受委托的物业服务企业将计划使用方案、业主大会表决资料、公示异议处理证明报市住房建设事业发展中心备案。

（五）市住房建设事业发展中心对计划使用方案、业主大 会表决资料、公示异议处理证明进行审核。对于使用项目符合 规定、备案资料齐全的五个工作日内完成备案；对于备案资料 不齐全的，一次性书面告知需补充整改的内容。

（六）业主委员会或受委托的物业服务企业按照计划使用 方案组织实施，组织实施时应当留存实施前后的对比资料。业 主委员会应当对实施过程进行监督核实，涉及相关业主利益的 需要由相关业主进行监督核实。

（七）业主委员会或受委托的物业服务企业根据实施完成 情况，向市住房建设事业发展中心提出拨款申请，拨款申请需 提供资料：实施前后的对比资料、业主委员会或者相关业主的 监督核实资料、施工合同和详细施工造价方案、结算发票等资 料。

（八）市住房建设事业发展中心对拨款申请资料进行审核。 对于拨款申请资料齐全的，按程序拨款。对于拨款申请资料不 齐全的，一次性书面告知需补充整改的内容。

（九）计划使用方案执行完毕，业主委员会或受委托的物 业服务企业应当将维修使用项目、涉及业主分摊金额在小区显 著位置进行公示，接受业主的监督查询，公示期不得少于五天。 公示期满后，业主委员会或受委托的物业服务企业将公示情况 形成书面报告，报市住房建设事业发展中心留存。

第二十五条 一般使用是指采取一次投票表决一个维修目的使用方式，适用于临时发生并需要在较短时间内完成的物 业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。具体包括以 下情形：

（ 一）小区道路、围墙等共用部位的维修、更新和改造。

（ 二）小区照明、监控等共用设施的维修、更新和改造。

（ 三）小区主排污管道的维修、更新和改造。

（ 四）小区非经营性公共停车场、公共充电设施的维修、 更新和改造。

（五）小区消防设施非应急情况的维修、更新和改造。

（六）楼宇外墙、公共内墙、楼顶、落水管等共用部位的 维修、更新和改造。

（七）楼宇单元照明、单元门、门禁系统、门窗等共用设 施的维修、更新和改造。

（八）楼宇主排污管道的维修、更新和改造。

（九）楼宇电梯非应急情况的维修、更新和改造。

（十）小区、楼宇其他共用部位、共用设施设备的维修、 更新和改造。

第二十六条 一般使用按照下列程序办理：

（ 一）申请人制定一般使用方案，一般使用方案应包括： 维修使用项目、项目施工内容和报价、涉及业主预分摊金额、 施工单位选择方式。施工单位可以由相关业主自行选择，也可 以由业主委员会或受委托的物业服务企业选择。一般使用预算 金额 10 万元以下的维修项目，根据实际情况，申请人可以采取公开招标、邀请招标或其他法定方式择优选用信用好的施工单 位组织实施，资金使用监管部门、街道办事处、社区居委会应 当做好事前、事中、事后监管；10 万元以上（含 10 万元）的 维修项目，应当采取公开招标方式选择施工单位。

（ 二）相关业主对一般使用方案进行表决，应当由专有部 分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业 主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表 决人数过半数的业主同意。

（ 三）申请人将一般维修使用项目、涉及业主分摊金额在 小区相应区域的显著位置进行公示，接受业主的监督查询，公 示期不得少于五天。

（ 四）公示无异议后， 申请人将一般使用方案、业主表决 资料、公示情况报告报市住房建设事业发展中心备案。

（五）市住房建设事业发展中心对一般使用方案、业主表 决资料进行审核。对于使用项目符合规定、备案资料齐全的予 以备案；对于不符合规定的使用项目予以退回；对于备案资料 不齐全的，明确告知需补充整改的内容。

（六）维修工程竣工后， 申请人组织工程质量验收，业主 委员会或者有利害关系的业主选定的代表应当参与工程验收并 签署验收意见。

（七）经验收合格后， 申请人向市住房建设事业发展中心 提出资金拨付申请，提供申请资料。申请资料包括：施工合同、 竣工验收合格证明、结算发票等。招标选择施工企业的，需提供招标资料。工程预算金额 5 千元以上（含 5 千元）的，需提 供工程结算审计报告。

（八）市住房建设事业发展中心对拨款申请资料进行审核。 对于拨款申请资料齐全的，按程序拨款。对于拨款申请资料不 齐全的，一次性书面告知需补充整改的内容。

第二十七条 应急使用是指采取应急程序事前不用表决、 事后公示的使用方式；适用于危及人身安全、房屋使用安全和 公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。具 体包括以下情形：

（ 一）屋面、外墙防水严重损坏的。

（ 二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的。

（ 三）消防设施存在严重故障需立即维修的。

（ 四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的。

（五）玻璃幕墙炸裂的。

（六）排水管道严重堵塞或爆裂需要立即维修的。

（七）地下车库雨水倒灌的。

（八）未移交专营部门负责的供水二次加压设施管道发生 故障，需要立即维修的。

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。 第二十八条 应急使用按照下列程序办理：

（ 一）出现需要应急维修情况时， 申请人应立即报告业主 委员会进行现场确认。无业主委员会的，由属地社区居委会代 为行使业主委员会权利。应急维修项目应由相应业主代表进行见证，代表比例不得低于 10%。

（ 二）申请人选择具有施工资质的施工单位进行施工，对 维修工程质量、施工进度进行监管，留存相应的施工现场资料， 承担相应的法律责任。

（ 三）施工完毕后， 申请人进行施工质量验收，对施工质 量、工程结算金额进行确认，业主委员会和相关业主代表应当 对验收结果进行监督核实，相关代表比例不得低于 10%。无业 主委员会的，由属地社区居委会代为行使业主委员会权利。消 防、电梯等专业性较强的维修项目应由具备相应资质的第三方 评估机构出具鉴定意见和验收报告。

（ 四）申请人将应急维修使用项目、涉及业主分摊金额在 小区相应区域的显著位置进行公示，公示期不得少于五天，接 受业主的监督查询。公示期满后， 申请人将公示情况形成书面 报告，报市住房建设事业发展中心留存。

（五）经监督核实无异议后， 申请人向市住房建设事业发 展中心提出资金拨付申请。 申请资料包括：现场确认资料、施 工合同、相应的施工现场资料、竣工验收合格证明、工程结算 审计报告、结算发票、公示资料、第三方评估机构或者相关业 主的监督核实资料等。

（六）市住房建设事业发展中心对拨款申请资料进行审核。 对于拨款申请资料齐全的，按程序拨款。对于拨款申请资料不 齐全的，一次性书面告知需补充整改的内容。

第二十九条 组织业主参与计划使用和一般使用表决，可以采取当面征求意见、通知送达或网上表决等业主能够自主表 达意见的方式进行。

第三十条 计划使用和一般使用维修项目预算金额在 5 千 元以上（含 5 千元）的， 申请人应当委托具备相应资质的机构 对工程造价进行审计。维修项目预算金额在 20 万元以上（含 20 万元）的，应当聘请监理单位实施监督管理。

对于专业性较强的消防维修、电梯维修更换等且维修预算 金额在 10 万元以上（含 10 万元）的应急住宅专项维修资金使 用项目，应当聘请监理单位实施监督管理。

维修电梯项目预算金额 1 万以上（含 1 万元）的，需提供 第三方评估机构出具的电梯安全评估报告。维修消防设备需提 供消防大队或第三方评估机构出具的整改书。

第三十一条 住宅专项维修资金使用项目的质量控制、保 修监督责任由申请人负责。申请人是受委托的物业服务企业的， 市住房建设事业发展中心应当将住宅专项维修资金使用项目的 质量控制、保修监督情况作为受委托的物业服务企业信用评价 的考核项目。

第三十二条 住宅专项维修资金使用项目应当按照国家规 定预留工程质量保证金。质量保证期满后，由委托方出具拨付 证明，市住房建设事业发展中心给予拨付质量保证金。

第三十三条 因维修和更新、改造工程产生的监理、鉴定、 造价咨询、审计等费用，应当计入住宅专项维修资金使用项目 的维修和更新、改造成本。

第三十四条 市住房建设事业发展中心可以通过公开招标 方式，建立住宅专项维修资金使用项目审计单位资源库和特种 设备第三方评估单位资源库， 申请人可以在资源库中自行选择 审计单位和特种设备第三方评估单位。

第三十五条 市住房建设事业发展中心应当对住宅专项维 修资金使用项目的审计单位和特种设备第三方评估机构进行监 管，每两年组织一次公开招标，对于审计质量不高、审计和检 测过程弄虚作假的审计单位和评估单位，及时清退并限制其开 展住宅专项维修资金使用项目的审计和特种设备检测业务。

第三十六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支， 由相应的责任单位承担：

（ 一）依法应当由开发建设单位承担的住宅共用部位、共 用设施设备质量保修费用。

（ 二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供 热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（ 三）因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相 关单位责任，造成住宅共用部位、共用设施设备损毁的维修、 更新费用。

（ 四）应当由当事人承担的人为损坏住宅共用部位、共用 设施设备所需的修复费用。

（五）根据物业服务合同约定，应当由受委托的物业服务 企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第五章  监督管理

第三十七条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取 现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支 付到合同相对方单位账户。

第三十八条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金 随房屋所有权同时自动转移。受让人应当及时持房屋转让协议、 房屋权属证书、身份证等证明资料到市住房建设事业发展中心 办理住宅专项维修资金房屋账户更名手续。

第三十九条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分 按照产权关系返还相应业主； 出售公有住房售房单位提取的维 修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系， 收缴同级国库。

第四十条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国 家和省、市财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金 收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 住宅专项维修资金交存专户后，市住房建设 事业发展中心应当向交存人出具省财政部门统一监制的山东省 住宅专项维修资金专用票据（ 电子）。

市住房建设事业发展中心应当按照财政部门的有关规定做 好山东省住宅专项维修资金专用票据（ 电子）的管理，接受财 政部门的监督检查。

第四十二条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定交存、续筹、补建维修资金，导致延误维 修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失， 并承担法律责任。

第四十三条 市住房建设事业发展中心应通过公开服务监 督电话、使用维修资金业务网络平台等信息化媒介，健全查询 制度和投诉处理机制，方便业主对维修资金交存、使用、增值 收益和账面余额进行查询， 自觉接受社会监督。

第四十四条 市住房建设事业发展中心应当委托第三方机 构开展住宅专项维修资金审计，并在每年第一季度向社会公布 上一年度的审计结果，接受社会各界监督。

第四十五条 市住房建设事业发展中心应当按小区进行住 宅专项维修资金收支情况公示，在每年第一季度公示上一年度 该小区的住宅专项维修资金交存、使用、增值收益分配情况， 接受业主监督。

第六章  附  则

第四十六条 在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属 的营业房、车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他 非住宅物业，应当根据建设规划所属建筑类型按照第五条规定 的标准交存住宅专项维修资金。无法确定所属建筑类型的，按 照该物业区域内最低标准收取。

第四十七条 本办法所指申请人是指业主委员会、相关业主或受委托的物业服务企业，未成立业主委员会或业主委员会 不能正常履行职责的，由属地社区居委会代为行使业主委员会 职责。

第四十八条 本办法未尽事宜按照山东省住宅专项维修资 金管理办法或其他上级法规、文件执行。

第四十九条 本办法自2024 年 1 月 1 日起执行，有效期从 2024 年 1 月 1 日到 2026 年 12 月 31 日。