一、《意见》起草的背景及过程

近年来，全国房地产市场经历了深刻的调整，市场环境的变化促使政策不断优化和完善。年前召开的中央经济工作会议和今年3月份召开的全国“两会”，均提出要推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。今年4月25日，中央政治局会议再次指出，要加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

实施住房“以旧换新”政策是盘活存量房产、提振房地产市场的重要政策抓手。目前，全国已有超百城陆续推出相关政策。去年10月份，枣庄市住建局等七部门联合出台了《枣庄市房地产“以旧换新”工作实施意见》（枣住建房字〔2024〕9号），为我市推动住房“以旧换新”工作提供了指导性政策。

从我市情况来看，有改善性住房消费需求的居民，因旧房置换周期较长，抑制了新房的消费需求。而实施住房“以旧换新”政策，可有效贯通二手房盘活和新房去库存两大市场，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

为推动我市二手房市场与新建商品房市场良性互动，在前期调研的基础上，结合《枣庄市房地产“以旧换新”工作实施意见》（枣住建房字〔2024〕9号）的有关要求，我们组织起草了《意见》（征求意见稿），多次召集相关单位和部分企业，进行了研究讨论，并书面征求了相关部门的意见建议，对《意见》进行了修改完善，形成了《意见》（审议稿）。

二、主要内容

《意见》共分三个方面，提出了6项重点任务：

（一）总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极探索房地产发展新模式，支持鼓励市民和企业通过“以旧换新”方式，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展。

（二）实施原则。一是政府支持，市场运作。二是自愿参与，风险可控。三是试点实施，精准保障。

（三）重点任务。

1.支持多形式“以旧换新”方式。一是由开发企业牵头，项目合作方（项目施工方、承包商、材料供应商等）参与，对群众的旧房进行收购，旧房房款直接抵用作为部分新房预售款。同时，支持企业通过出售、出租、工抵、活化利用等多种方式处置收购的房源。二是鼓励“三方联动”式做法。开发企业、中介机构及购房客户达成置换意向，先由购房者选定新房房源，中介机构对购房者拟换新旧房“优先卖”，如在规定周期内旧房售出，购房者履约完成新房购买手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除新房买卖协议。

2.实施消费补贴政策。凡在2025年1月1日至2026年12月31日政策有效期内，在滕州市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的；或在滕州市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅消费补贴（补贴标准按照不超过实际成交价格1.5%计算）。市住房和城乡建设局负责住宅消费补贴资格的认定工作，市财政局负责住宅消费补贴的兑现发放。

3.延续支持税收优惠。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。继续实施公共租赁住房税收优惠政策。

4.适用公积金相关政策。符合贷款条件的缴存人家庭新购自住住房且房屋为唯一住房，第二次使用住房公积金贷款的，按首套住房认定；居民现有住房符合“以旧换新”政策，正在挂牌出售的，核减一套后，予以认定住房套数。

5.构建预告登记机制。企业收购的存量住房可以办理转移预告登记，办理预告登记的住房，在卖出后，可由收购主体申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人申请办理转移登记。

6.常态化“带押过户”登记。全面推行不动产“带押过户”登记服务，解决在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

三、工作建议

建议先试点后推广，按照“政府指导、市场化运作”的思路，先期确定1—2家开发企业作为试点，依托优质房地产项目，围绕激活改善性住房需求，支持鼓励试点企业开展住房“以旧换新”工作。