2025年7月15日，滕州市人民政府办公室印发了《滕州市住房“以旧换新”工作实施意见》，为了便于社会公众知晓，理解政策相关内容，邀请相关专家王德坤先生就有关内容解读如下：

王德坤，2012年从事房地产销售经营工作至今，对我市新建商品房销售的政策、市场行情有深入的研究。

一、提出住房“以旧换新”的原因是？

房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要。年前召开的中央经济工作会议和今年3月份召开的全国“两会”，均提出要推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。今年4月25日，中央政治局会议再次指出，要加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年，全国各地区各部门着力打通卡点堵点，各项房地产政策措施持续发力，努力推动房地产市场止跌回稳。

二、滕州实施该政策的实际依据是？

住房“以旧换新”是打造住房消费新场景的重要抓手，对促进一、二手房市场联动发展，更好满足居民刚性和改善性住房需求具有重要意义。从滕州实际来看，今年1—5月份，存量房（二手房）的成交量不足挂牌量的10%，特别是有改善性住房消费需求的居民，因旧房置换周期较长，抑制了新房的消费需求。而实施住房“以旧换新”政策，可有效贯通二手房盘活和新房去库存两大市场，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

三、以旧换新的形式对群众和参与的企业有什么好处？

我们支持多形式“以旧换新”方式。比如“由开发企业牵头，项目合作方（项目施工方、承包商、材料供应商等）参与，在自愿协商的前提下，对群众的旧房进行收购。”这种方式对我们老百姓而言，一是简化旧房出售流程，解决“卖旧难”问题。很多居民想换新房，但旧房在市场上挂牌很久都卖不出去，或者价格被压得很低。通过企业直接收购，省去了居民自己寻找买家、议价、办理过户等繁琐流程，加快了旧房出手速度。二是旧房价值有专业评估，更加透明、公正。旧房价格由第三方评估机构根据市场成交情况合理评估，不是单方面定价，保障了居民的合理权益。居民可以清晰了解自己的旧房值多少钱，以及能用来抵多少新房款。三是降低换房门槛，提升换房意愿。旧房款直接抵扣新房首付款或预售款，减少了居民换新房时需要一次性支付的大笔资金压力。尤其对于资金紧张但又有改善住房需求的家庭，提供了一种可行的换房路径。四是新房选择更灵活，有助于改善居住条件。通过“以旧换新”，居民可以用相对老旧、小户型、位置不佳的房屋，置换成更现代化、更大面积、配套更好、地段更优的新房，从而实现居住条件的升级。五是交易安全性更高。有开发企业、评估机构、预付款机制等多方参与，流程规范，比个人之间的二手房交易更安全、更有保障。

对于企业（开发商和合作方）而言，一是加快新房销售，缓解库存压力。通过“以旧换新”吸引有换房需求的客户，尤其是那些已有住房但想改善的中等收入群体，扩大了潜在购房人群，有利于加快新房去化速度。特别是在当前房地产市场调整期，这种模式有助于激活一部分“沉睡”的改善型需求。二是获得可再利用的房源资源。收购来的旧房，企业并不一定自己持有，而是可以通过出售、出租、工抵（工程抵款）、活化利用（如改造成保障房、长租房、人才公寓等）等多种方式进行二次开发与运营，形成新的收益点。对于施工方、材料商等项目合作方来说，也有可能通过参与旧房改造、运营等环节获取新的业务机会。三是加强与客户的深度链接，提升品牌信任度。开发企业主动参与居民住房改善过程，不仅提供新房，还帮助解决旧房问题，增强了与客户之间的信任关系和粘性，有助于树立良好的企业形象和品牌口碑。这种“服务型”的开发模式，也更符合未来房地产从“卖房子”向“提供生活方式”转型的趋势。四是整合资源，带动产业链协同发展。项目合作方如施工方、材料商等参与其中，可以在旧房评估、拆迁（如有）、改造、运营等环节找到新的业务合作空间，促进整个产业链的协同与共赢。特别是在当前鼓励发展城市更新、存量资产盘活的大背景下，这种模式具有政策契合度高、社会效益好的特点。五是降低金融风险，提高资金使用效率。旧房款作为新房预售款的一部分，有助于提前锁定部分资金流入，优化企业的现金流结构。同时，通过对旧房的灵活处置，企业可以探索更多元化的盈利模式，分散单纯依赖新房销售的风险。

四、市民如何申请以旧换新？

    市民可以登录“宜居滕州房源超市”微信小程序，点击[以旧换新]，填写个人信息及旧房信息，选择意向换新的房地产项目（可多选）；市民选择的意向项目后台收到换新申请后，线下与换新市民商谈相关事宜。

五、在实施的政策中有一条“带押过户”登记，具体指？

带押过户登记是指存在抵押的不动产转让时，无需先还贷解押，买卖双方可直接与银行签订协议，共同向不动产登记机构申请，经审核后办结转移等相关登记。它适用于二手房、企业不动产转移、不良资产处置、司法拍卖、继承、离婚分割等场景。通过合并流程，免去过桥环节，降低交易成本、缩短周期。

六、下一步的工作重点是？

按照“政府指导、市场化运作”的思路，强化各类政策的协同联动，先试点、后推广，推动住房“以旧换新”政策落地实施、取得实效，给市场交易带来“活水”。加快高品质住房和棚改回迁安置项目的建设进度，全力满足群众多样化购房需求。