滕州市人民政府
关于进一步加强房地产开发管理工作的意见
各镇人民政府、街道办事处，滕州经济开发区管委会，市政府各部门，各企事业单位：
为进一步规范房地产开发经营行为和市场秩序，提升房地产开发项目建设品质，保障消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展,根据《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）等有关文件精神，结合我市实际，现就进一步加强全市房地产开发管理工作提出如下意见。
一、加强房地产开发用地管理
市国土资源局要统筹安排开发用地供应计划，调整优化土地供应结构，合理控制土地供应规模时序。探索以容积率为核心指标的土地供应方式，推进开发用地出让由地面单价向楼面单价转变。严格规范土地勘测定界工作，提高土地勘测定界成果质量，确保建设用地审批位置与实际建设位置一致。严格执行建设项目用地现场交地制度、国有建设用地批后公示制度、建设项目用地开（竣）工申报制度、国有建设用地批后动态巡查制度，强化建设项目竣工土地复核验收管理，未按照建设项目用地规划要求建设的，不得发放《建设项目竣工土地检查核验合格意见书》。严格落实《闲置土地处置办法》等有关规定，加大闲置土地处置力度，提高土地利用率。
二、突出规划的刚性约束
市规划局要严格执行房地产开发项目规划设计方案审查和市规划委员会审议决策制度。凡规划委员会审议批准的项目应严格执行，不得调整，确需调整的，经市规划委员会同意后原则上可调整一次。因上位规划调整或其他重大项目建设需要，确实需要再次调整的，需经市规划委员会和市规划监督委员会同意后方可进行再次调整。
市规划局要加强建设工程规划放线、验线管理工作，规范放线、验线程序，房地产开发项目主体工程开工前，建设单位向市规划局提出放线、验线申请，市规划局会同市综合行政执法局、住房和城乡建设局、国土资源局共同对房地产开发项目的放线、验线进行监督管理，确保项目建设符合规划要求。
市规划局对经批准的房地产开发项目，要重点审查住宅小区内的教育、医疗、文化、体育、环保、养老、农贸（超市）、社区物业用房等公共服务配套设施的具体内容和指标。加强小区市政基础设施配套的审核管理，监督建设单位优化小区内道路交通设计，实施人车分流；强化供电、供热、燃气、供水等管网综合规划，建设单位须向市规划局申请发放《建设工程规划许可证》（市政项目），未取得许可不得进行地下管网施工。同时，要依据城市风貌和色彩专项规划，加强对建设项目的平面布局、立面效果、建筑色彩等方面的审核，保障每个项目与区域环境相协调。
市规划局对经批准后的规划设计方案，应将电子版同时发送至市住房和城乡建设局、综合行政执法局，实现联动监督管理，坚决遏制超面积建设、建筑物位移、改变用地性质和建筑物使用用途等擅自改变规划的行为，以及项目内配套公共服务设施和市政基础设施不到位等方面的问题。
三、加强规划、建设条件意见书批后监管
开发建设单位必须严格按照房地产开发项目规划条件和建设条件意见书的要求进行规划设计、制订开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。市住房和城乡建设局在进行图纸审查、质量监督、建筑工程施工许可、房地产开发经营许可、商品房预售许可、工程监理时，要严格核查建设条件。市规划局、国土资源局在进行建设用地规划许可、建设工程规划许可及国有土地使用许可时，要严格核查规划、建设条件。市综合行政执法局对未按照规划条件建设的行为要进行严厉查处。
四、严格建设工程质量安全管理
市住房和城乡建设局要建立健全质量安全监督管理体系，落实工程五方责任主体质量安全管理责任，鼓励推广住宅质量担保和保险，完善工程质量追责赔偿机制。施工图纸审查机构要严格按照批准的规划设计方案及建设条件要求进行设计图纸审查，确保满足国家法律法规标准及地方有关法规文件，保证房地产开发项目住宅、配套公共服务设施、市政基础设施、公共消防设施等符合相关要求。同时，将小区基础设施工程按照住宅建设工程的模式纳入工程监理和质量监督。
五、强化建设工程监理监督
市住房和城乡建设局要进一步规范建设工程监理行为，充分发挥监理的全过程监督作用。要建立监理现场信息员制度，监理单位发现建设单位违反规划方案、不按规划设计文件和建设条件施工制止无效时，须及时向市规划局、住房和城乡建设局、综合行政执法局报告，同时，对现场发现的重大质量问题和安全隐患，须及时向市住房和城乡建设局、建筑工程管理局报告。未及时报告的，责令监理单位限期改正或停业整顿，情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书，直至清出滕州建筑市场。
六、严格商品房交付使用条件
未取得竣工综合验收备案证明的商品房，不得交付使用，相关部门不得开通供电、供水、供气、供热等。禁止开发企业代收应该由政府相关部门收取的各项专用资金，住宅专项维修资金、新建物业质量保修金由市物业管理办公室持市财政票据收取，凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。没有达到商品房交付条件交付使用的，市住房和城乡建设局城建执法人员进行现场查处，予以制止，拒不改正的，依法进行处罚，并通过媒体向社会曝光。因未达到交付条件逾期交房的，开发企业应按照商品房买卖合同约定承担逾期交付责任。棚改项目回迁安置区的交付，按照上级政策执行。
七、规范商品房预销售管理
加强商品房预售管理。市住房和城乡建设局要严把新建商品房预售许可条件，期房准予预售的限制性条件为楼房主体封顶，鼓励推行现房销售。未进行房产预测绘、提供拟售商品房精确位置和面积，未按要求配售配租车库（位）的不予受理预售许可。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和从事商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。
严格执行商品房销售明码标价制度。房地产经营者在销售商品房时要按照《商品房销售明码标价规定》的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。商品房销售明码标价实行一套一标。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
规范房屋买卖合同在线签订和备案。市住房和城乡建设局要严格执行《山东省城市房地产交易管理条例》，规范使用房屋买卖合同示范文本，运用房屋买卖合同在线签订和备案系统的当事人主体资格、房源真实性和他项权利的查核功能，进行购房资格审核和房源核验，实现房屋买卖合同在线签订和备案全覆盖。规范商品房预（销）售合同网签撤销、变更程序，坚决管住期房转让。
完善房屋交易资金监管机制。市住房和城乡建设局要建立商品房预售资金监管系统，实现商品房预售资金监管全覆盖，确保交易资金安全，防范资金挪用、楼盘烂尾、拖欠工程款，保护购房群众权益。优化预售监管资金核拨流程，留足保证工程竣工交付所需资金。全面实施存量房（二手房）交易资金监管，确保房屋和交易资金按照约定安全交付，对未办理二手房交易资金监管的，不予办理备案、交易和转移登记手续，切实防范虚假房源、交易期诈、资金挪用、非法首付贷和过桥贷等。
八、提高中介机构管理水平
全面落实房地产中介机构备案和中介人员实名登记制度，支持和鼓励守法诚信经营，打击“黑中介”。完善二手房交易和房屋租赁网签制度，通过网签系统，全面掌握市场状况，防范违规行为，落实调控政策，控制交易节奏，提高服务效率。
九、推进住宅产业现代化
充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高产业化方式建造住宅的比例。大力推广建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）、大数据、智能化、云计算、物联网等信息技术深度应用，提高住宅产业信息化水平。大力推广适宜人居的住宅层高、开间、进深等设计参数，根据建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要，编制不同面积的住宅建筑标准图集，优化户型设计，提升居住品质。全面落实《滕州市人民政府关于加快推进全装修住宅建设的意见（试行）》要求，强力推进住宅全装修工作。
十、加快解决历史遗留问题
深入开展住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作，严格按照《滕州市住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作实施方案》（滕政发〔2015〕66号）、《滕州市住宅小区房屋登记历史遗留问题专项治理工作实施细则》（滕政发〔2015〕67号）的要求，敦促建设单位履行企业主体责任，加快解决制约房屋登记确权方面的问题。按照法治思维和法治方式，积极稳妥处置烂尾楼盘，保障广大业主的合法权益。
十一、强化房地产行业信用体系建设
建立涉及房地产管理的各职能部门信用信息不定期披露制度。市住房和城乡建设局要健全房地产开发、销售、中介、租赁企业及其主要从业人员信用档案，将违法违规企业及其法定代表人、企业控股股东、实际控制人的姓名、身份证号码等信息，依法录入诚信管理信息平台。建立信用评价结果与市场准入、资质管理、预售资金监管、评先评优等审批审核事项的关联管理机制，共享信用评价结果，联合惩戒严重失信的市场主体。
十二、严格查处违法违规行为
涉及房地产管理的各职能部门要全面加大现场巡查执法力度，按照有案必查、查必有果、违法必究、信息公开的原则，及时查处房地产开发建设过程中的违法违规行为。同时，建立房地产领域违法案件查处专项报告制度，每月向市政府报告一次。
市住房和城乡建设局负责房地产开发建设等行为的监管，从严查处未取得开发经营许可、施工许可违法开工建设、未达到交付条件交付使用、未取得预售许可违规售房、收取或变相收取定金或预收款、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价、一房多卖等违法违规行为。
市综合行政执法局负责房地产建设用地和违反城市规划房地产开发项目的监管，从严查处未批先建、擅自改变土地用途、闲置浪费土地、未取得规划许可或者违反规划许可建设、未经放线验线擅自开工或者继续施工、未经批准擅自变更规划设计和项目性质等违法违规行为。
市物价局负责商品房销售明码标价等行为的监管，从严查处商品房经营者不按规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈等违法违规行为。
十三、严格执纪问责
涉及房地产管理的各职能部门要认真履行管理职能，落实管理责任，对于给予责令改正、责令停止违法行为的，要落实到位，对于给予行政罚款没收违法所得的，应足额上缴市财政，对于给予责令限期拆除的，应坚决予以拆除。对工作中不认真履职、推诿扯皮、敷衍塞责、造成不良影响的单位和个人予以通报批评并实施问责，对发现的违纪违法问题严肃查处，并按照干部管理权限移交纪检监察和司法机关处理。
十四、本《意见》自印发之日起施行，有效期至2019年12月31日。
滕州市人民政府
2017年3月10日
